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宅地建物取引業免許申請real estate
宅地建物取引業とは 宅地建物取引業（以下宅建業と省略）とは、申請に基づき次の業を営む者のことを言います。 ①宅地または建物について自ら売買または交換することを業として行うこと。 ②宅地または建物について他人が売買、交換または賃貸するにつき、その代理もしくは媒介することを業として行うこと。 宅地建物取引業の免許とは、不動産屋を営むための免許のことで、免許を要する宅建業とは、不特定多数の人を相手方として、宅地または建物に関して以下の○の行為を反復または継続して行い、社会通念上事業の遂行とみることができる程度のものを言います。 そして、宅建業者は事務所ごとに専任の宅地建物取引主任者を置かなければなりません。 ※自己の物件とは、自分が所有している物件です。また、媒介は仲介ともいいます。  免許の区分 宅建業の免許には２種類あり、二つ以上の都道府県に営業所を持ち営業する場合は国土交通大臣の免許が必要です。、 また、１都道府県のみに営業所がある場合はその所在地の都道府県知事の免許で足ります。そして、個人と法人ともに免許は同じです。 法人とは、一般的に株式会社などのように法律により法人格を付与された社団の事です。  免許を受けるための要件 宅建業免許を受けるには下記の制約や要件があります。 （１）商号や名称について 下記の場合、申請すると法令違反になることがあります。 ①法令上、その商号、名称の使用が禁止されているもの ②公的機関の名称と紛らわしいもの ③個人で免許を受ける場合で、その商号や名称が法人と間違われてしまうおれのあるものなど ④図形、符号などで判読しにくいもの （２）事務所の所在 宅建業法において事務所とは、本店、支店その他の政令で定めるものをいうと規定し、政令では次の２つを法律上の事務所と定めています。 ① 本店または支店 １．宅建業者が商人の場合、本店、支店として商業登記されているもの 本店で宅建業を行なわなくても、支店で宅建業を営むと、本店も宅建業の【事務所】となり、この場合、本店にも営業保証金の供託および専任取引主任者の設置が必要となります。支店にといて宅建業を行なわない場合は【事務所】としては取扱ません。 ２．宅建業者が商人以外の場合 主たる事務所または従たる事務所 公益法人などの商人ではない業者については、個別の法律などで主たる事務所、従たる事務所と呼んでいますが、事務所としての考え方は①１と同様です。 ② 上記①の本店または支店のほか、継続的に業務を行なうことができる施設を有する場所で宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの これには営業所、店、出張所、事務所などが該当します。 このような場所は、実体上は支店に類似するものといえるので、支店としての名称を付していなくても従たる事務所として取り扱われます。 継続的に業務を行なうことができる施設とは、物理的にも社会通念上、事務所と認識される程度の形態を備えていることが必要です。 （３）宅地建物取引主任者の設置義務 宅建業者は、その事務所等ごとに一定の人数の宅地建物取引主任者（以下は取引主任者）を設置する義務を負っています。 取引主任者とは、宅地建物取引主任者試験を合格後、取引主任者資格登録をし取引主任者証の交付を受けている者をいいます。 取引主任者には、事務所ごとに専任で設置しなければならない【専任の取引主任者】と、それ以外の一般の取引主任者とがありますが、どちらも重要事項説明等取引主任者としての業務内容は同じですが、専任の取引主任者は、業務に従事する状態が事務所ごとに【専任】でなければなりません。専任の取引主任者は、事務所に常勤し、もっぱら宅建業の業務に従事する必要があります。 宅建業法では、事務所の規模、業務内容等に応じた一定数以上の専任の取引主任者の設置を義務付けています。 この【一定数】とは、業務に従事する者５名に１名以上の割合とし、法５０条２項で定める案内所などについては少なくとも１名以上の取引主任者の設置を義務付けています。 新規免許申請の際には、専任の取引主任者は【取引主任者資格登録簿】に勤務先名が登録されていない状態でなければなりません。 （４）宅地建物取引業の欠格要件 申請者や法人の代表者等が下記のような欠格要件に該当していないことが免許の基準となります。 免許欠格要件① 成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ない者 免許欠格要件② 宅建業法６６条１項８号または９号に該当することになり免許を取り消され、その取り消しの日から５年を経過しない者 （免許を取り消された者が法人である場合は、その取消しに係る聴聞の期日・場所の公示日前６０日以内にその法人の役人であった者でその取消しの日から５年を経過しないものを含む） 【宅建業法６６条１項８号または９号に該当する】とは、下記のいずれかに該当する場合のことです。 １．不正の手段により宅建業の免許を受けたとき ２．業務停止事由に該当し、情状が特に重いとき ３．業務停止処分に違反したとき 【役員】とは 業務を執行する社員、取締役、執行役、またはこれらに準ずる者をいい、相談役、顧問その他いかなる名称を有する者であるかを問わず、法人に対し業務を執行する社員、取締役、執行役またはこれらに準ずる者と同等以上の支配力を有すると認められる者 免許欠格要件③ 宅建業法６６条１項８号または９号（上記免許欠格要件②参照）に該当するとして免許取消処分の聴聞の期日・場所が公示された日から処分をするかしないかを決定する日までの間に、解散（合併・破産による場合を除く）、廃業の届出をした者（解散・廃業をするについて相当の理由がある者を除く）で、届出の日から５年を経過しない者 免許欠格要件④ 免許要件③の期間内に合併により消滅した法人または解散（破産による場合を除く）・廃業届出があった法人（相当の理由がある場合を除く）の聴聞の期日・場所の公示日前６０日以内に役員であった者で、その消滅または届出の日から５年を経過しない者 免許欠格要件⑤ 禁固以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、または刑の執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者 禁固以上の刑とは、死刑・懲役刑・禁固刑をいいます。 執行猶予付きの刑に処せられた場合、執行猶予期間が無事に満了すれば、刑に処せられなかったことになりますので、その場合はすぐに免許を受けることができ、５年経過するまで待つ必要はありません。 そして、実刑の場合には、その執行を終えた日等から５年経過するまで、免許を受けることができません。 免許欠格要件⑥ 宅建業法もしくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反したことにより、または傷害罪、傷害現場助勢財、暴行罪、凶器準備集合罪、脅迫罪、背任罪もしくは暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者 免許欠格要件⑦ 免許の申請前５年以内に宅建業に関し不正または著しく不当な行為をした者 免許欠格要件⑧ 宅建業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者 免許欠格要件⑨ 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人が免許欠格要件①～⑧のいずれかに該当する者 免許欠格要件⑩ 法人で、その役員または政令で定める使用人が免許欠格要件①～⑧のいずれかに該当する者 【政令で定める使用人】とは事務所の代表者（支店長等）のことです。 免許欠格要件⑪ 個人で、政令で定める使用人が免許欠格要件①～⑧のいずれかに該当する者 免許欠格要件⑫ 事務所ごとに従業者５人に１人以上の専任の取引主任者を置いていない者 免許欠格要件⑬ 免許申請書やその添付書類中に、重要な事項について虚偽の記載をしたり、重要な事実の記載が欠けていたりした者 免許申請の手順 新規免許申請の手続は、１都道府県内にのみ営業所を設置する場合（知事免許申請）も２以上の都道府県に営業所を設置する場合（国土交通大臣免許）も基本的には同じです。  （１）宅建業免許申請の費用 都道府県知事の免許手数料 新規申請、更新申請 ＝ ３万３千円 国土交通大臣の免許手数料 新規申請 ＝ ９万円 更新申請 ＝ ３万３千円 （２）営業保証金の供託 宅建業の営業を開始するためには、新規免許を受けた後、申請者は営業保証金を供託し、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添付して、知事または国土交通大臣に所定の届出を行ないます。 上記届出をしないで営業した場合は、懲役、罰金の併科に処せられることもあります。 ただし、保証協会に加入する場合は、営業保証金を供託する必要はありませんし、届出も保証協会が行なってくれます。 供託は、免許通知が届いたら主たる事務所（本店）の所在地を管轄する供託所へ法定の営業保証金を供託して行ないます。 これには、現金のほか国債証券、地方債証券などの有価証券、振替国債による供託も可能です。 また、供託額は下記の通りです。 主たる事務所（本店） ＝ １，０００万円 従たる事務所（支店等） ＝ ５００万円（１つの店につき） 供託後、必要書類等を持参し、都道府県に届け出て免許証を受け取ります。 （３）保証協会への加入 宅建業の営業を開始するためには、上記営業保証金を供託する方法か、または保証協会に加入する方法の二つから選択することになります。免許申請者は弁済業務保証金分担金を支払い、保証協会に加入すれば上記営業保証金を供託する必要がありません。 弁済業務保証金分担金の納付額は下記の通りです。 主たる事務所（本店） ＝ ６０万円 従たる事務所（支店等） ＝ ３０万円 また、上記分担金以外にも、加入の際は加入金等が必要となります。 福岡県の不動産業者の多くを占めるハトマーク宅建協会であれば、入会金及び供託金を含め、およそ200万円程度の開業資金が必要となります。 免許申請書と必要な添付書類 状況によりますが、主に下記のような書類を準備しなければなりません。 ・免許申請書（第一面～第五面） ・宅地建物取引業経歴書 ・誓約書 ・相談役及び顧問（法人） ・５％以上の株主または出資者（法人） ・宅地建物取引業に従事する者の名簿 ・専任の取引主任者設置証明書 ・専任取引主任者の有効な「主任者証」の写し ・身分証明書 ・登記されていないことの証明書 ・事務所を使用する権原に関する書面 ・事務所に関する権利を証する書面 ・事務所所在地の略図 ・事務所の写真 ・略歴書 ・資産に関する調書（個人） ・貸借対照表、損益計算書（法人） ・納付額及び納税証明書 ・商業登記簿謄本（法人） ※宅建主任者登録をしている方が、免許申請において専任の取引主任者となる場合、従前の勤務先に勤務している状態では免許申請は受付できません。この場合、免許申請の前に資格登録簿と主任者証について事前手続きが必要となります。 場合よっては上記以外の書類の提示、提出を求められることがあります。 役所の発行する証明書類は、発効日から３ヶ月以内のものに限ります。 免許の更新申請 （１）免許の有効期限と更新申請 宅建業の免許有効期限は５年です。 厳密には審査機関があるため有効期間が満了する日の９０日前から３０日前までの間に免許手続をすることが必要です。 有効期限が切れると免許は失効し、そのまま宅建業を営業すると無免許事業（法１２条違反）により罰則が科されてしまいます。 更新の審査手数料は３万３千円であり、手続や審査は新規の場合とほぼ同様です。 （２）取引主任者資格登録簿登録事項の変更の申請 取引主任者の資格登録は、住所や本籍、宅建業者の勤務先等の登録事項に変更があった場合には、遅滞なく変更登録申請をしなければなりません。 （３）免許換え申請手続 免許換えとは、事務所移転、廃止、新設等により、知事免許から他の都道府県の知事免許あるいは国土交通大臣免許（又は国土交通大臣免許から知事免許）に変わることをいいます。これらの場合にも、それぞれ申請が必要となります。    法律専門職である行政書士には行政書士法等の法令により守秘義務が課せられております。ご相談内容等が外部に漏れる心配はございません。   |
